仲介手数料について〈中村不動産〉

皆様こんにちは。本日は、不動産会社に売買の仲介を依頼する上で発生してくる仲介手数料について理解していきましょう。

  • 仲介手数料は法規制により上限がある・・・宅建業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。したがって不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。
  • 仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する・・・不動産取引の仲介では、売買契約が成立した時に不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。したがって売買契約が成立するまでは原則として不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
  • 手数料の支払い条件・・・売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するので、例えば、売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払ってもいほうというわけではありません。ただし、不動産売買では契約締結時点で引き渡しまで完了していない事が多いことから、一般的には契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。

【仲介手数料の上限額】

不動産会社に支払う仲介手数料は、以下の通り売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。

なお、400万円を超える物件については以下の式で仲介手数料の上限額を速算することができます。

→売買価格×3%+6万円+消費税

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媒介契約を結ぶ〈中村不動産〉

希望の物件が見つかり、不動産会社に正式に売買の仲介を依頼するときには「媒介契約」を結びます。媒介契約は自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である手数料などを明確にするための大切な書類です。本日は媒介契約について理解していきましょう。

①媒介契約の意義

媒介契約は、購入希望者が不動産会社に依頼する業務の仕様や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的(宅建法大34条の2)に義務付けられています。

②媒介契約の種類媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。「専属専任媒介」と「専任媒介」は仲介業務を1社にしか依頼できませんが、「一般媒介」は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。一般媒介:複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方とも不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的にはどの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。

③媒介契約前に確認しておくこと

媒介契約を締結すると、契約内容が明確になる一方で依頼者にも様々な契約上の義務が生じますので、留意事項をしっかり押さえておきましょう。

  • 購入の希望条件を明確に伝える:引っ越しが可能な時期、購入に必要な資金計画などの事情を踏まえて、高にゅじき、購入希望価格などの希望条件を改めて不動産会社に伝えることが重要です。
  • 仲介業務の内容を確認する:媒介契約を締結する前に、不動産会社が提示した仲介業務を再度確認することも大切です。
  • 仲介手数料について確認する:仲介業務の内容を明らかにしたうえで、仲介手数料を確認します。仲介手数料の法規制などをしっかりと理解して不動産会社と協議しましょう。

以上をしっかり理解して円滑に契約を進めていきましょう。

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現地見学のポイント〈中村不動産〉

ネット等などから不動産広告を見て気に入った物件があったら現地へ行き、広告の情報だけでは分からない事を詳しく確認してみましょう。

①まず周辺環境を確認

現地見学でしっかり確認して頂きたいのが利便性や快適性安どの周辺環境です。駅までのアクセス、公共施設や利便施設等の有無はもちろんのこと嫌悪施設や広い空地がある場合は、大規模な建物が建築されることでかんきょうが一変する可能性もあります。建築予定建物を知らせる看板が設置されている場合もあるので確認しておきましょう。なお、時間帯や曜日を変えて周辺環境をチェックすることも大切です。昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違う場合があります。また雨天時には雨水が流れ込む場所や水はけの悪場所などが分かります。購入すれば長く住むことになるのでこちらも慎重に確認しておきましょう。

②現地見学「新築物件」

新築の場合、未完成物件か完成物件かで確認できるポイントが違ってきます。完成物件の場合、実際に物件を見ることができるので広さや仕様、設備などのほか、窓からの眺望なども細かくチェックしましょう。 未完成物件でモデルルームを見学する場合は、購入を希望する物件と間取りや広さの違いを考えながら見ていきましょう。また設備が標準仕様ではなくオプションであることも多いのでしっかり確認しましょう。

③現地見学「中古物件」

中古物件の場合は新築物件でのチェック項目に加えて、建物の維持管理状況や設備などの傷み具合も確認ポイントになってきます。一戸建ての場合は、建物の外壁や屋根、建物の基礎や土台を、マンションの場合は外兵器や共用廊下などをみて大きなひび割れや傾きがないかを注意しましょう。なお、中古物件を件縛する場合は売主が居住中のこともありますのでマナーに気をつけましょう。また、中古物件を購入してリフォームする場合は、希望通りにリフォームできるかどうか予め確認しておきましょう。主にマンションの場合は「管理規約」によるリフォームに関する制約を、一戸建ての場合は法律や条例による制約を確認する必要があります。さらに、建物の構造上からリフォームが難しい場合もあるので専門家に相談することをお勧めします。

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不動産広告〈中村不動産〉

皆様こんにちは。新聞等に折り込んである不動産広告を見て頂くと間取りや面積・価格、交通、設備等の物件情報が記載されていると思います。
本日は見方について簡単に解説いたします。

・駅までの距離:徒歩による所有時間は、駅からの道路距離80mを1分として計算されています。

・敷地面積:㎡単位で表示されており、坪単位での表示がない場合もあります。㎡単位で表示された面積を3.3で割ると坪単位のおおむねの面積になります。

・建物面積:原則として壁の中心から図った壁芯面積で表示左荒れますが、登記簿上の面積は、壁の内側から図った内法面積でひょうじされます。

・取引態様:広告を掲載している不動産会社の立場が「売主」か「代理」か「媒介(仲介)」かが必ず明記されています。この取引態様によって、仲介手数料が必要であるか決まります。

・免許番号:不動産会社名と免許番号が記載されています。( )内の数字は免許の更新回数で、数字が多いほど営業年数が長いことになります。

・市街化調整区域:都市計画で市街化調整区域と定められた区域では、原則として土地の造成や建物の建築はできません。

・道路に適法に接していない土地:建築基準法に規定する道路に2m以上接していない土地などには、建物建築ができません。このような土地については「建築不可」と、中古住宅の場合は、「再建築不可」と表示されています。

・セットバック:土地に接する道路の幅員が4mに満たない時に、道路の中心から2m後退して建物を建築することをいいます。後退した部分は道路とみなされ、建物を建築することはできません。

・建築条件付き土地:契約後一定期間内に、土地の売主あるいは売主指定の建築会社との間で建物の請負契約を締結することを条件として売買される土地のことです。

以上、簡単ですがこれらを知っておくと広告をより深く理解し考えることができるので覚えておきましょう。

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すまいの希望条件を整理しよう〈中村不動産〉

住まいの購入にあたり、マンションにするか一戸建てにするか、新築物件にするか中古物件にするかなどの検討が必要になってくると思います。そのためには、購入後の生活を想像し、実現するためにはどんな住まいがいいのかを話し合うことが大切です。

①実現したい暮らしを具体的に想像する

まずはどんな暮らしをしたいのかという視点から考えてみると、ペットを飼いたいから一戸建てがいい、庭や外回りのメンテナンスをするのは面倒なのでまんしょんがいいなど具体的に考えてみること手かなえる住まいのカタチが見えてきます。

②物件タイプ別の特徴を理解する

具体的に想像できたところで物件タイプ別にそれぞれの特徴を下の表を参考に考えてみましょう。


③マンション管理について理解する

次にマンションの管理について、一戸建てより少し複雑になっているのでしっかり理解していきましょう。

  • 専有部分と共有部分:マンションが一戸建てと大きく異なる点は、建物が「区分所有」であるということです。敷地は購入者である区分所有者全員の共有になりますが、建物は「専有部分」と「共有部分」に分けられております。専有部分とは、自己所有となる壁や天井で仕切られた居住空間をいい、共有部分は区分所有者全員で共有する建物全体の入り口やエレベーター、階段、廊下等をいいます。     
  • 管理組合の役割:共有部分を管理するのは区分所有者全員を組合員とする管理組合です。管理組合は、共有部分の建物や設備をいつ、どのように点検・補修していくかというような長期修繕計画等の管理方針を決め、区分所有者全員でそのために必要な費用(修繕積立金)を積み立てます。なお、日常の共有部分の清掃などは一般的に管理組合が委任した管理会社によって行われます。
  • 管理規約と使用細則:マンションは共同生活の場でもあり、お互いが快適に暮らすための規則が必要となります。この規則を決めたものが管理規約と使用細則です。管理規約は、主に管理組合の運営などを定めたもので、専有部分と共有部分の範囲、管理費や修繕積立金の額、ペット飼育の可否などが決められています。使用細則は、バルコニーの使用方法など、マンション内での日常生活のルールや約束事が決められています。

以上、物件ごとのメリット・デメリットをしっかり考え自分に合った住まいを探してみてください。

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